Prestiti per ristrutturazione senza ipoteca: quali sono e condizioni per l’ottenimento

Indice dei contenuti

Per ristrutturare casa si può aver bisogno di un prestito, ma come fare ad ottenere un finanziamento senza ipotecare l’immobile di proprietà oggetto di manutenzione ordinaria o straordinaria e di interventi plurimi di rinnovo, ammodernamento e ripristino strutturale o impiantistico?

Di solito, infatti, i finanziamenti bancari sono fonti di erogazione di somme di denaro a tasso fisso, rimborsabili mediante un piano di ammortamento pattuito contrattualmente, che comportano in genere la garanzia ipotecaria sull’unità abitativa.

Ma se si vuole un prestito per ristrutturazione senza ipoteche sulla casa ‘de quo’ si può ottenere?

E, se sì, in che modo e a chi bisogna rivolgersi per avere ‘capra e cavoli’, ossia per ritrovarsi un tetto nuovo di zecca libero da ipoteche?

Un modo c’è e si chiama prestito (o mutuo) chirografario.

Cos’è il prestito chirografario

Per prestito chirografario s’intende un finanziamento scevro da garanzie reali, fra cui rientra appunto l’ipoteca sull’immobile di proprietà, prima o seconda casa.

Si chiama così perché necessita della sola firma autografa del titolare del prestito, sottoscrizione che di per sé rappresenta l’unica garanzia per l’accesso al credito, a copertura del rischio di insolvenza del contraente.

E’ bene sapere, però, che per loro stessa natura e per i rischi più elevati corsi dalla banca nell’erogarli, a secco di altre eventuali garanzie, ipoteca inclusa, i prestiti chirografari non permettono di ottenere grosse somme, restituibili in un arco temporale relativamente breve (massimo 5 anni, solo raramente 10) e vengono, comunque, concessi soltanto in presenza di uno storico creditizio solido e ‘pulito’.

Quando la firma non basta

Oltretutto, la banca, se si accontenta della firma, non significa che sorvoli su altre garanzie ‘extra-ipotecarie’. 

Solo nel caso di piccoli prestiti veloci può bastare la firma, come unica garanzia fiduciaria, ma nella maggior parte dei casi l’istituto di credito esige maggiori garanzie, soprattutto di natura reddituale e/o patrimoniale.

A questo punto, l’atto chirografario potrebbe risultare insufficiente per ottenere il prestito voluto.

Di qui la necessità di far entrare in scena la figura di un fideiussore in grado di sbloccare eventuali situazioni di stallo e mandare in porto la pratica, in assenza di garanzie reali.

Chi può chiederlo (e ottenerlo)

Sia persone fisiche che giuridiche hanno la possibilità di richiedere un prestito chirografario per ristrutturazione, purché in possesso dei necessari requisiti.

A garanzia del rimborso, come dicevamo, non c’è alcun cespite patrimoniale, nella fattispecie l’immobile oggetto di ristrutturazione.

Essendo questi prestiti dei finanziamenti, per così dire, sulla fiducia che si accontentano dell’avallo della sottoscrizione, supportato dal quadro reddituale del richiedente, i soggetti finanziabili si suddividono, principalmente, in due categorie.

Da una parte troviamo imprese operanti in campo edilizio, ditte settoriali e amministratori di condominio, dall’altra persone fisiche, che necessitano di somme di portata inferiore a 100 mila euro, proprio perché per ottenere importi più elevati occorre offrire il bene immobiliare o fondiario in garanzia ipotecaria.

Non si hanno limiti fissi o vincoli uguali per tutti, nel senso che ogni  banca o finanziaria adotta la propria politica creditizia, ma in genere è difficile che gli istituti di credito si spingano a concedere prestiti chirografari per ristrutturazione oltre la suddetta soglia.

Va da sé che si assottiglia, di molto, il carnet di lavori da fare, fra cui rientrano con questa tipologia di prestiti per ristrutturazione, interventi strutturali più leggeri, fra cui migliorie generali che includono il rifacimento di impianti e pavimenti o la realizzazione di sistemi di efficientamento energetico o l’installazione di sistemi fotovoltaici in chiave ecosostenibile.

Garanzie alternative all’ipoteca

Non essendo questi prestiti subordinati all’accensione di ipoteche sui beni immobili da ristrutturare, vediamo allora quali altre garanzie sono richieste dagli istituti di credito per poterli concedere.

Fatti salvi i casi (pochi) in cui è sufficiente la firma del richiedente, elemento distintivo dei finanziamenti chirografari (dal greco ‘chiros’ che significa ‘a mano’ e ‘graphos’ traducibile con ‘scritto’) le banche, solitamente, chiedono garanzie supplementari per tamponare la lacuna della mancata ipoteca sul bene immobile da ristrutturare.

Un surrogato di garanzia, da valutare nell’ottica dei prestiti chirografari, può essere rappresentato dalla richiesta di sottoscrivere una polizza fideiussoria o di esigere una tipologia di finanziamento cambializzato.

Caratteristiche dei prestiti chirografari

Abbiamo avuto modo di individuare da quanto detto finora alcune caratteristiche basilari che distinguono i prestiti chirografari dagli altri, ma per capire più a fondo le differenze riassumiamo le peculiarità di questi prodotti finanziari, non conosciuti al pari di altri tipi di finanziamenti.

I tratti distintivi che connotano i prestiti chirografari sono, innanzitutto, la durata più corta di altri finanziamenti, si va in genere dai 2 ai 5 anni, con rare eccezioni di 10, a discrezione dell’istituto di credito.

Di pari passo con la durata va registrata la modica somma erogabile con questi prestiti che raramente travalicano i 100 mila euro, una somma consistente di per sé, ma non troppo se relazionata a ristrutturazioni immobiliari.

E veniamo alla ‘nota dolens‘ dei tassi di interesse che sui finanziamenti chirografari per ristrutturazione non sono poi così clementi.

In genere, infatti, i valori degli indicatori sintetici degli interessi applicati ai prestiti chirografari sono più alti di quelli relativi ad altri finanziamenti, colme ad esempio i mutui per ristrutturazione.

Ciò, d’altronde, non sorprende, proprio in considerazione del fatto che la banca per tutelarsi da eventuali rischi futuri di insolvenza del contraente alza l’asticella dei tassi applicando Tan e Taeg in percentuale più alta della media di mercato.

Il tasso annuo effettivo globale, in particolare, noto con la sigla Taeg, può schizzare a valori in esubero, attestandosi su oscillazioni fra l’11 e il 13 per cento, una percentuale che, a conti fatti, risulta tutt’altro che conveniente, ma anche qui bisogna valutare caso per caso la convenienza di questi prestiti che, al di là, dei tassi di interesse tiene conto di altri fattori.

Quando conviene un finanziamento chirografario per ristrutturazione

L’ambito delle ristrutturazioni immobiliari è uno dei terreni più fertili dove far attecchire i prestiti chirografari.

In genere, infatti, i finanziamenti chirografari vengono richiesti da chi, persona fisica o giuridica, necessita di affrontare spese manutentive e di rinnovamento di beni immobili abitativi o commerciali.

Grazie agli ecobonus del momento, si sono moltiplicati anche gli interventi di rinnovamento energetico a risparmio, come la realizzazione di impianti fotovoltaici.

Vale la pena ribadire che per concedere un prestito chirografario per ristrutturazione la banca ci pensa due volte, perché non vuole rimanere scoperta non potendo usare la ‘coperta’ della garanzia ipotecaria.

La prima mossa della banca è verificare la credibilità creditizia del richiedente, per capire se può fidarsi o meno e fino a quanto può spingersi nell’erogazione del prestito ristrutturazione.

In ogni caso, non c’è solo l’ipoteca, in quanto gli istituti di credito possono sempre rifarsi con garanzie alternative.

Fra le tante, ribadiamo polizze fideiussorie, cambiali o pegni.

Per il resto un prestito chirografario conviene rispetto al mutuo se si vuole attuare un ‘lifting’ alla propria casa.

I costi istruttori sono più bassi e, in genere, sono meno voluminosi i faldoni di documenti da presentare, il che non è poco.

Le uniche spese da sostenere sono quelle di gestione della pratica istruttoria e i costi per la stipula del documento contrattuale, oltre all’onorario del notaio, per quanto quest’ultimo dovrà attenersi a parcelle più leggere proprio in virtù dell’inesistenza di garanzie ipotecarie sui prestiti chirografari.

Da questo punto di vista, il prestito chirografario può essere considerato più vantaggioso, flessibile e ‘snello’ di un mutuo per ristrutturazione, che richiede spese da sostenere superiori, pur restando una riserva di dubbio sui tassi di interesse, lasciati alla discrezionalità della banca.