Domande Frequenti sui prestiti per ristrutturazione

Il prestito ristrutturazione casa è il finanziamento che viene concesso per la realizzazione di lavori di varia natura all’interno di una abitazione. In questa categoria possono rientrare interventi di carattere estetico oppure riguardare la funzionalità di un immobile.  In alcuni casi, possono anche condurre alla ricostruzione integrale di una nuova struttura abitativa.

Chi lo richiede può ricevere dall’ente erogante sino all’80% del valore dell’immobile, ovvero quello che risulterà una volta che lo stesso sia stato sottoposto all’intervento di ristrutturazione previsto. Solitamente il massimo erogato si aggira intorno ai 70mila euro, ma in alcuni casi può innalzarsi ulteriormente.

Chi intende richiedere un prestito per poter ristrutturare un immobile di proprietà, deve naturalmente essere in possesso di determinati requisiti. Ovvero:

• una età anagrafica compresa tra i 18 e 75 anni;
• il godimento della cittadinanza italiana;
• un reddito dimostrabile sul quale appoggiare il piano di rientro dei soldi ricevuti;
• l’intestazione di un conto corrente sul quale saranno addebitate di volta in volta le rate del finanziamento;
• i documenti relativi alla ristrutturazione, a partire dal preventivo di spesa compilato da un tecnico dotato di idonea licenza.

Come in ogni caso di prestito, è necessario presentare le seguenti garanzie:

1. capacità reddituale, ovvero la busta paga derivante da un rapporto di lavoro a tempo indeterminato oppure a tempo indeterminato ma tale da andare a coprire da un punto di vista temporale l’intera durata del piano di rientro;
2. merito creditizio, quindi uno storico dei rapporti con il mondo creditizio senza alcuna macchia. Se non è la prima volta che si richiede un finanziamento occorre che il proprio nome non faccia parte di uno dei database prodotti dalle cosiddette centrali rischi o che non si sia incappati in un protesto nel passato.

Nel caso in cui non si abbia un lavoro in grado di dare assicurazioni adeguate in ordine al rientro dei soldi ricevuti o si faccia parte della categoria dei cattivi pagatori, si può pensare al prestito con garante. Nel quale in pratica l’onere di produrre quanto necessario spetta ad una terza figura, ad esempio un parente. Sul quale andrà a ricadere anche l’onere di ripagare quanto dovuto nel caso il contraente principale, per un motivo o per l’altro, non provveda a versare quanto dovuto.

A differenza del mutuo, il quale può arrivare anche a 35 anni, la durata del prestito ristrutturazione casa è circoscritto ad un massimo di 10. Naturalmente più è lungo il finanziamento e maggiore sarà il tasso di interesse applicato, mentre il peso della rata mensile risulterà meno gravoso, in quanto verrà ad essere spalmato su un arco temporale più lungo.

I lavori di ristrutturazione sono ormai da anni oggetto di detrazioni fiscali, a differenza di quelli personali. Per poter ottenere il finanziamento è quindi necessario che siano prodotti tutti i documenti richiesti, a partire da quelli che comprovano il rilascio dei necessari permessi da parte del Comune in cui è ubicato l’immobile in cui si intendono portare avanti i lavori. In particolare una richiesta di questo genere può essere coronata da uno dei seguenti permessi:

• Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata);
• Cil (Comunicazione di inizio lavori non asseverata);
• Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) e Scia in alternativa al P.d.C. (Permesso di Costruire);
• Permesso di costruire.

Ai permessi occorre aggiungere anche tutta la documentazione in grado di far comprendere alla controparte il valore dell’immobile prima dell’inizio dei lavori e quello che ne risulterà al loro termine.  Il capitale massimo erogabile, in particolare, sarà oggetto di valutazione sulla scorta del valore della casa ultimati gli interventi previsti.
La lista in questione comprende:

1. il preventivo di spesa per gli interventi di manutenzione ordinaria;
2. il preventivo di spesa, il progetto edilizio e il titolo rilasciato dal Comune pergli interventi di manutenzione straordinaria;
3. il preventivo di spesa, il permesso e il contributo di costruzione necessario nel caso degli interventi di ristrutturazione edilizia con grandi opere.

Possiamo senz’altro riassumerle in questo modo:

• nella ristrutturazione con manutenzione ordinaria o piccole opere vanno a ricadere il rinnovamento, la riparazione e la sostituzione delle finiture degli edifici, le sostituzioni, le verniciature e le tinteggiature, i lavori di impermeabilizzazione e le riparazioni. In questi casi basta presentare un preventivo di spesa realizzato dall’impresa alla quale gli stessi saranno affidati;
• per ristrutturazione con manutenzione straordinaria o piccole opere si intendono gli interventi edilizi effettuati con il preciso intento di andare a migliorare l’edificio o riuscire a ripristinarne il normale funzionamento venuto meno per cause varie. Classici esempi in tal senso sono il rifacimento delle scale, l’allestimento di tramezzi, la sostituzione degli infissi e, in genere, gli interventi strutturali. In questo caso, oltre al preventivo di spesa sono necessari la presentazione del progetto edilizio e della domanda di autorizzazione edilizia presso gli uffici del Comune in cui è ubicato l’immobile in cui vanno effettuati i lavori;
• la ristrutturazione con grandi opere è quella che scaturisce dalla stesura di un progetto e conduce ad interventi invasivi. Per poterla effettuare occorre presentare il preventivo di spesa, la concessione edilizia e la ricevuta del versamento effettuato al Comune in cui è posizionato l’immobile.

Altra differenza da ricordare è data dal fatto che nel caso delle piccole opere non è necessaria la concessione edilizia, mentre nel caso delle grandi opere è previsto il suo rilascio. Ciò vuol dire che nel primo caso non ci sono oneri di concessione, nel secondo sì.

Anche in questo caso è la normativa vigente a stabilire gli elementi che devono essere inseriti all’interno del contratto. La lista comprende:

• l’ammontare del finanziamento e le sue modalità;
• il tasso di interesse che viene praticato dall’ente cui ci si è rivolti;
• ogni altro costo e condizione che sono o potrebbero essere applicati. Tra di essi vanno inclusi i maggiori oneri derivanti dall’eventualità che scatti la mora;
• il numero delle rate previste dal piano di rimborso, i loro importi e la scadenza di ognuna di esse;
• il tasso annuo effettivo globale (TAEG), ovvero l’indice comprensivo di tutti i costi connessi al finanziamento;
• il dettaglio delle condizioni analitiche per effetto delle quali il TAEG può essere sottoposto ad una modifica;
• l’importo e la causale degli oneri i quali non fanno parte del TAEG, a partire dall’assicurazione;
• le eventuali garanzie che devono essere prestate dal richiedente per la concessione del finanziamento;
• le eventuali coperture assicurative richieste.

La risposta è senz’altro positiva. Anche nel caso del prestito per la ristrutturazione della casa, la normativa vigente permette infatti ai consumatori di poter procedere alla sua estinzione anticipata nel caso la reputino una soluzione conveniente. A differenza del mutuo, che non comporta penali di alcun genere, nel caso in cui il debitore ritenga meglio praticare questa opzione, oltre a dover rimborsare il capitale residuo sarebbe tenuto a versare una penale, per la quale proprio la legge stabilisce i confini. Non deve infatti essere superiore all’1% del capitale finanziato. Per capire meglio a cosa si vada incontro, è comunque consigliabile consultare attentamente le condizioni contrattuali, ove la questione deve essere precisata.

Anche in questo genere di finanziamento ogni istituto creditizio mette in atto delle politiche ispirate dalla sua particolare situazione. Tra i criteri di valutazione che devono portare alla concessione del prestito rientrano i seguenti:

1. il grado di rischio correlato alle richieste pervenute. Quando una di esse arriva, l’istituto interessato consulta i dati a propria disposizione e cerca di capire quali siano meritevoli di attenzione e quali da scartare. In tal modo è possibile mantenere le insolvenze sotto un limite ragionevole;
2. il livello di reddito del richiedente e il suo merito creditizio. Il primo è dimostrabile da una busta paga o da una pensione, in assenza dei quali l’ente non concederà il prestito. Il secondo è collegato alla reputazione dello stesso, ovvero alla sua storia creditizia. Se rientra nella categoria dei cattivi pagatori, pur avendo un reddito adeguato, difficilmente potrà essere preso in considerazione.

Quando si decide di ristrutturare la propria abitazione si può scegliere tra un prestito e il mutuo. E’ meglio l’uno o l’altro? In effetti entrambe le soluzioni sono in grado di assicurare vantaggi e svantaggi. Per capire quale sia la migliore si consiglia di rapportare il tutto alla propria particolare situazione.

In definitiva è comunque possibile affermare che per quanto riguarda un prestito il vantaggio è rappresentato dal fatto che esso evita il pagamento della parcella notarile, non essendo richiesto l’intervento del notaio. Non è infatti necessario iscrivere una ipoteca sull’immobile da ristrutturare a garanzia del finanziamento ricevuto.
Altro vantaggio è rappresentato dal fatto che non è necessario stipulare una assicurazione, come avviene invece per il mutuo. E, ancora, non occorre pagare la perizia preventiva stilata da un tecnico abilitato all’uopo. Una spesa la quale può arrivare in taluni casi sino a 300 euro.

Prima di optare per il prestito, però, occorre anche sapere che anche in tal caso esiste qualche svantaggio di non poco conto. In particolare, gli interessi da pagare sono notevolmente più alti se messi a confronto con quelli collegati ad un mutuo. Sono proprio gli ultimi dati disponibili a segnalare come il tasso di interesse medio per un prestito ristrutturazione casa possa risultare sino a quattro volte più alto se paragonato a quello di un mutuo a tasso fisso. In particolare, gli esperti segnalamo come scegliere un prestito sia una soluzione più indicata ove si necessiti di cifre inferiori a 50mila euro, mentre sopra tale soglia sarebbe meglio puntare su un mutuo.

Anche le tempistiche per la concessione del finanziamento sono in grado di evidenziare una differenza molto marcata. Quando gli istituti creditizi devono vagliare una richiesta relativa all’accensione di un mutuo, infatti, sono solite dare vita ad una istruttoria più complessa, per cercare di verificare al meglio le caratteristiche del richiedente e capire se possa essere un cliente facile da gestire o se, al contrario, potrebbe trasformarsi in una sofferenza. Se per un prestito la risposta può arrivare entro una decina di giorni, per un mutuo il tempo da attendere può prolungarsi sino ad un paio di mesi. Si tratta quindi di tempi di attesa abbastanza difformi.

Quando si prende in esame un preventivo per un prestito richiesto, si deve cercare di capire quale tra proposte ricevute sia la più conveniente. In particolare, gli interessati cercano sempre di capire quale sia il tasso di interesse collegato ad un finanziamento, prendendo in esame il TAN (Tasso Annuo Nominale).
Si tratta di un errore di non poco conto. Il TAN, infatti, non prende in considerazione i cosiddetti costi accessori, ovvero le spese d’istruttoria, l’assicurazione e altri. Lo fa invece il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), il quale va a fare un calcolo in cui sono inclusi tutti i costi collegati al finanziamento, riuscendo a precisare meglio lo sforzo economico necessario per ripianare il debito. Il TAEG deve essere fornito dall’ente erogante e può comunque essere reperito all’interno del Modulo SECCI (acronimo di Standard European Consumer Credit Information).